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（中央社記者林沂鋒台北17日電）店面投資客劉媽媽買帝寶豪宅「不點交」，引發訴訟糾紛。房仲說，不點交物件多半帶有租約，由於民法規定買賣不破租賃，劉媽媽因而敗訴；不點交物件多屬燙手山芋，民眾少碰為妙。



備受矚目的豪宅「宏盛帝寶」法拍案，台灣金融資產服務公司在去年11月30日第1次拍賣，這個物件總坪數164.9坪，內含31.36坪的4個車位，拍賣底價新台幣2億3590萬元，扣除1400萬元的車位，換算底價建坪每坪166.17萬元。

第1次拍賣由劉媽媽（劉月釵）兒子俞昌哲以2億8210萬7777元、溢價19.58%得標，扣除車位後，每坪單價突破200萬元，創法拍住宅史上新高紀錄；不過，劉媽媽遭到外界質疑是炒房與高房價的元凶，風波有越演越烈的情形，俞昌哲最後棄標。

台灣金服在今年1月中旬再次拍賣，由於劉媽媽原本以為棄標只沒收保證金4700多萬元為上限，但是按照強制執行法規定，如果棄標金額與再行拍賣差額過大，劉媽媽可能被追繳其間的差額，最後仍由劉媽媽以2億7120萬元得標，每坪單價近200萬元，還是法拍住宅史上新高紀錄。

不過，帝寶法拍一波三折，由於屬於「不點交」物件，劉媽媽不滿原住屋內的林姓女子未搬離，控告林女竊佔。檢方今天偵查認為，林女原就住在屋內，與竊佔罪構成要件不符，本案純屬民事糾紛，將林女不起訴。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，不點交物件狀況很多，多半是帶有租約的問題，傳出帝寶法拍屋有到民國103年租約，按照民法「買賣不破租賃」原則，買方必須承受原有的租賃契約，劉媽媽無法請屋內住戶搬遷。

徐佳馨說，就算住戶真的搬走，房子裡面會有什麼東西，買方也很難預估。她說，過去就出現不點交的房子內有舊住戶的祖先牌位或神像，買方真是傻眼，而且祖先牌位還不能隨意丟棄，買方還要先保管，更是買方一大難題。

她表示，就算沒有祖宗牌位，舊住戶留下的雜物，買方不能隨意丟棄，因為難保舊住戶哪天回來說，雜物裡面有鑽石，買方更是傻眼。徐佳馨建議，「沒有點交物件不要碰，獲利大但風險高。」

永慶房仲法務經理吳宜學說，按照民法「買賣不破租賃」原則，劉媽媽告竊佔一定不成立。劉媽媽要提早拿回帝寶豪宅，除非可以排除租賃契約。

吳宜學說，要排除租賃契約，必須舉證契約本身有瑕疵，不過，帝寶豪宅這種案子的租約應該都有高人指點，劉媽媽要成功的機會不大。

他也建議，劉媽媽未來可以審視租約內容，看看租約內容是否有條款保障買方，例如舊住戶沒有繳交租金可以提早收回，或者租約中原本就有可以提早收回的規定再採取行動。他評估，劉媽媽不走民法訴訟，而採刑事訴訟，很可能是民法訴訟獲勝的機會不大。1000517

文章來源: 中央社